Η νομοθετική παράκαμψη των Κανονισμών, ανατρέπει τις ισορροπίες στην αγορά ακινήτων και στις συνήθειες των συνιδιοκτητών
«Στα κεραμίδια» βρίσκονται ιδιοκτήτες και ενοικιαστές διαμερισμάτων, σχεδόν σε όλες τις πολεοδομίες της χώρας, καθώς η «απελευθέρωση» της κατάτμησης διαμερισμάτων μονομερώς και ανεξάρτητα από τη βούληση των άλλων ενοίκων ή τους κανονισμούς των πολυκατοικιών, προκαλεί σοβαρές… παρενέργειες.
Η θεσμοθέτηση της διάταξης που επιτρέπει την κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων σε μικρότερα (ή τη συνένωση μικρότερων ιδιοκτησιών), ακόμη και στην περίπτωση που ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει ρητά, αποτελεί μία από τις πιο ριζοσπαστικές αλλά και αμφιλεγόμενες παρεμβάσεις στο δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας των τελευταίων δεκαετιών.
Η ρύθμιση αυτή στοχεύει άμεσα στην αύξηση της προσφοράς στέγης μικρής επιφάνειας –ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα και φοιτητικές περιοχές– και στην απελευθέρωση της αξίας ακινήτων που παρέμεναν εγκλωβισμένα λόγω παρωχημένων ή υπερβολικά περιοριστικών κανονισμών.
Τι προβλέπει η νέα διάταξη
Η ουσία της ρύθμισης έγκειται στην υπερίσχυση του νόμου έναντι της ιδιωτικής βούλησης, όπως αυτή είχε αποτυπωθεί στους κανονισμούς των πολυκατοικιών.
Ειδικότερα:
Με την κατάργηση του «Βέτο» του Κανονισμού, οποιαδήποτε πρόβλεψη που απαγόρευε οριζόντια την αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης ή τον διαχωρισμό/συνένωση οριζόντιων ιδιοκτησιών τίθεται σε αδράνεια, εφόσον πληρούνται οι πολεοδομικές προϋποθέσεις.
Προϋπόθεση τεχνικής επάρκειας και ασφάλειας του Κτηρίου: Για να προχωρήσει ο διαχωρισμός ή η συνένωση, απαιτείται η έκδοση της κατάλληλης οικοδομικής άδειας (ή άδειας εργασιών μικρής κλίμακας) από την αρμόδια ΥΔΟΜ, η οποία πιστοποιεί ότι δεν θίγεται η στατική επάρκεια του κτηρίου και οι κοινόχρηστες υποδομές.
Για την αυτονομία των δικτύων, η διάταξη επιβάλλει τη δυνατότητα ανεξάρτητης σύνδεσης των νέων ιδιοκτησιών με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ηλεκτρισμός, ύδρευση, φυσικό αέριο), αλλά χωρίς να επιβαρύνονται οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις της πολυκατοικίας.
Δικαίωμα τροποποίησης της σύστασης ιδιοκτησίας σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ως προς τον διαχωρισμό ή τη συνένωση, ανακατανέμοντας τα χιλιοστά του αρχικού ακινήτου στις νέες ιδιοκτησίες, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Η εφαρμογή της νέας διάταξης επιφέρει, λοιπόν, δομικές αλλαγές τόσο σε οικονομικό, όσο και σε κοινωνικό επίπεδο.
Οικονομικές και Real Estate επιπτώσεις
• Αύξηση της Προσφοράς Μικρών Ακινήτων: Δημιουργείται άμεσα μια νέα δεξαμενή διαμερισμάτων (studios, δυάρια), τα οποία παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση από φοιτητές, singles και τουρίστες.
• Ανάπτυξη της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Airbnb): Διευκολύνονται οι επενδυτές που αγοράζουν μεγάλα, παλαιά διαμερίσματα στο κέντρο των πόλεων με σκοπό να τα μετατρέψουν σε πολλαπλά μικρά καταλύματα, αυξάνοντας την απόδοση της επένδυσής τους.
• Ανατίμηση Παλαιών Ακινήτων: Μεγάλα διαμερίσματα 120-200 τ.μ. σε παλαιότερες οικοδομές, τα οποία ήταν δύσκολο να πουληθούν ή να ενοικιαστούν ως ενιαία, αποκτούν νέα εμπορική αξία.
Λειτουργικές επιπτώσεις στις πολυκατοικίες
Θα υπάρξει, καταρχάς, επιβάρυνση των κοινόχρηστων υποδομών. Η αύξηση του αριθμού των ενοίκων (και της κινητικότητας, ειδικά στη βραχυχρόνια μίσθωση) προκαλεί εντονότερη χρήση του ανελκυστήρα, των εισόδων και των κοινόχρηστων φωτισμών.
Πρόβλημα προκαλείται και στην κατανομή των κοινοχρήστων: Η δημιουργία νέων ρολογιών και η ανακατανομή των δαπανών θέρμανσης και καθαριότητας αποτελεί τεχνικό και νομικό γρίφο για τους διαχειριστές, δημιουργώντας συχνά τριβές.
Οι δευτερογενείς επιπτώσεις δεν είναι αμελητέες
Πέρα από τις βασικές νομικές και οικονομικές παραμέτρους, η εφαρμογή αυτής της διάταξης ανοίγει μια σειρά από δευτερογενείς επιπτώσεις και «γκρίζες ζώνες» που απασχολούν έντονα την αγορά και την καθημερινότητα των πολιτών.
Ειδικότερα:
Ο τεχνικός γρίφος των μηχανολογικών εγκαταστάσεων
Η θεωρητική άδεια για κατάτμηση έρχεται αντιμέτωπη με σκληρούς τεχνικούς περιορισμούς, οι οποίοι αποτελούν εστία νέων προστριβών:
Κεντρικές αποχετεύσεις: Η δημιουργία 2 ή 3 νέων μπάνιων και κουζινών σε ένα χώρο που είχε προβλεφθεί για ένα, απαιτεί τη σύνδεση με την υπάρχουσα κεντρική αποχέτευση της πολυκατοικίας. Αν η κεντρική στήλη δεν έχει τη χωρητικότητα να δεχθεί τα πρόσθετα φορτία, δημιουργούνται συχνά αποφράξεις και ζημιές, για τις οποίες οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες αρνούνται να πληρώσουν.
Οπτική αλλοίωση προσόψεων: Η εγκατάσταση πολλαπλών νέων εξωτερικών μονάδων κλιματισμού, επιτοίχιων λεβήτων φυσικού αερίου ή νέων οδεύσεων σωληνώσεων στις προσόψεις ή στους φωταγωγούς, συχνά προσκρούει σε άλλες πολεοδομικές διατάξεις περί προστασίας της αρχιτεκτονικής εμφάνισης των κτηρίων, δίνοντας λαβή για καταγγελίες στην πολεοδομία από γείτονες.
Η «βόμβα» των κοινόχρηστων δαπανών και της θέρμανσης
Η παγίδα της αυτονομίας, που πλέον ακυρώνεται στην πράξη. Αν η πολυκατοικία διαθέτει κεντρική θέρμανση (πετρέλαιο ή φυσικό αέριο) χωρίς αυτονομία του κάθε διαμερίσματος, ο διαχωρισμός ανατρέπει πλήρως τα δεδομένα της μελέτης κατανομής δαπανών.
Οι διαχειριστές καλούνται να λύσουν έναν άλυτο μαθηματικό γρίφο για το πώς θα χρεώνονται τα νέα «κομμένα» διαμερίσματα, ειδικά αν κάποια από αυτά μένουν κλειστά ή χρησιμοποιούνται περιοδικά (π.χ. Airbnb).
Σοβαρή εμπλοκή αναμένεται και ως προς τα πάγια και τα κοινόχρηστα. Πολλοί κανονισμοί ορίζουν πάγια έξοδα ανά ιδιοκτησία (π.χ. αμοιβή διαχειριστή, έξοδα έκδοσης κοινοχρήστων) και όχι μόνο βάσει χιλιοστών. Η αύξηση των ιδιοκτησιών αλλάζει την ισορροπία αυτών των χρεώσεων.
Επιπτώσεις στην αγορά ενοικίων (μακροχρόνια μίσθωση)
Η «Εξαφάνιση» των Οικογενειακών Διαμερισμάτων είναι άμεσα ορατή. Καθώς οι ιδιοκτήτες στρέφονται μαζικά στην κατάτμηση μεγάλων ακινήτων (100-150 τ.μ.) για να μεγιστοποιήσουν το κέρδος τους, μειώνεται δραματικά η διαθεσιμότητα διαμερισμάτων που είναι κατάλληλα για οικογένειες. Αυτό οδηγεί σε περαιτέρω αύξηση των ενοικίων στα εναπομείναντα μεγάλα σπίτια.
Παράλληλα, εκτιμάται ότι θα υπάρξει υποβάθμιση ποιότητας της κατοικίας. Η δημιουργία πολύ μικρών διαμερισμάτων (συχνά 20-25 τ.μ.) χωρίς επαρκή φυσικό φωτισμό ή αερισμό (καθώς «κόβονται» εσωτερικοί χώροι που παλιότερα ήταν σαλόνια ή αποθήκες) δημιουργεί συνθήκες χαμηλής ποιότητας διαβίωσης για τους ενοικιαστές (π.χ. φοιτητές), οι οποίοι αναγκάζονται να τα επιλέξουν λόγω έλλειψης εναλλακτικών.
Οι νέες αντιδράσεις από θεσμικούς φορείς
Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) & οι μηχανικοί επισημαίνουν ότι η μονομερής τροποποίηση της σύστασης χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων μπορεί να δημιουργήσει τεράστια προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων στο μέλλον, εάν διαπιστωθούν αποκλίσεις μεταξύ των σχεδίων της πολεοδομίας και της πραγματικής κατάστασης. Ζητούν αυστηρότερους ελέγχους στη διαδικασία έκδοσης των αδειών.
Ο ξενοδοχειακός κλάδος βλέπει πίσω από αυτή τη διάταξη άλλη μία έμμεση πριμοδότηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Υποστηρίζουν ότι με αυτόν τον τρόπο δημιουργούνται de facto «κρυφά ξενοδοχεία» μέσα σε οικιστικές ζώνες, χωρίς τις προδιαγραφές ασφαλείας (πυρασφάλεια, έξοδοι κινδύνου) που υποχρεούνται να έχουν οι νόμιμες τουριστικές επιχειρήσεις.
Οι αντιδράσεις των φορέων
Η διάταξη δίχασε την αγορά, προκαλώντας εκ διαμέτρου αντίθετες αντιδράσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
Η πλευρά των Ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ & Επενδυτές) χαιρέτισε το μέτρο ως μια αυτονόητη απελευθέρωση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας.
Υποστηρίζει ότι οι απαγορεύσεις των παλαιών κανονισμών (πολλοί εκ των οποίων συντάχθηκαν στις δεκαετίες του ’60 και του ’70) κρατούσαν δέσμια την αγορά ακινήτων και εμπόδιζαν την αξιοποίηση περιουσιών σε μια εποχή που οι στεγαστικές ανάγκες έχουν αλλάξει ριζικά.
Η πλευρά των Συνιδιοκτητών και Διαχειριστών εκφράζει έντονες ανησυχίες για την υποβάθμιση της ποιότητας ζωής στις πολυκατοικίες.
Καταγγέλλει ότι η μετατροπή ενός ορόφου σε «ξενοδοχείο» ή φοιτητική εστία αλλοιώνει τον οικιστικό χαρακτήρα του κτηρίου, προκαλεί προβλήματα ασφάλειας και ησυχίας, ενώ επιβαρύνει οικονομικά το σύνολο των ιδιοκτητών για βλάβες σε κοινόχρηστους χώρους.
Τέλος, νομικοί κύκλοι και συμβολαιογράφοι επισημαίνουν τον κίνδυνο δικαστικών εμπλοκών. Αν και ο νόμος επιτρέπει την κατάτμηση, οι αστικές διαφορές για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, τον θόρυβο ή την αλλαγή της εμφάνισης της πρόσοψης (π.χ. αν χρειαστεί να ανοιχτούν νέες τρύπες για σωληνώσεις ή κλιματιστικά) αναμένεται να αυξήσουν τον όγκο των προσφυγών στα δικαστήρια.
